房地产投资信托
「房地产投资信托」行业的全部研报，共 30 篇。
好资产，价格不便宜。FRT 是美国开放式零售 REIT，资产质量与分红纪律俱佳，但现价约 15.9 倍前瞻 FFO、股息率 3.8% 低于美债，安全边际不足；合理买入 85–100 美元。
Camden 是美国 Sunbelt 公寓 REIT，现金流真实、资产负债表稳健（信用 A-/A3/A-），但护城河不宽、同店 NOI 已转负，当前 106.56 美元接近合理价值区间，安全边际不足，理想买点 80—90 美元。评级观察。
美国多户住宅（公寓）REIT，资产分散、投资级信用、运营执行稳健，但护城河属区位+规模+低融资成本的组合型而非品牌垄断。生意质量过关，当前约 36.91 美元股价落在合理内在价值区间偏下、安全边际不充分，给观察评级，理想买入区间 30-34 美元。
美国医疗地产 REIT，靠门诊医疗楼与生命科学实验室物业收租、再开发，现金流真实、负债表稳健、估值不贵，但护城河不宽、资本密集、实验室仍承压。生意可理解、资产有锚，但当前约 19.15 美元对应约 11 倍 owner earnings，相对合理内在价值折价不厚，安全边际不明显，给观察评级，理想买入区间 16.5-18 美元。
美国杂货店锚定的开放式社区购物中心 REIT，抗电商、信用 A-/A3、同店增长稳健，生意质量上乘。但当前约 77 美元已贴合理价值区间上沿，约 16.8 倍前瞻经营收益，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 58-68 美元。
北美最大林地与木制品平台之一，控制约 1,040 万英亩美国林地，资产优质但 Wood Products 收入主体商品化、强周期、弱定价权。生意可理解，现金流真实但波动极大，当前约 24.51 美元股价落在合理内在价值区间、对保守区间反而溢价，安全边际不明显，给观察评级，理想买入区间 17-20 美元。
美国 Sun Belt 多户住宅 REIT，自持自营公寓、收入分散且高度重复，资产与资产负债表稳健但护城河不深。当前约 129 美元股价对应保守所有者收益约 21—22 倍、收益率 4.5%—4.8%，与 10 年期美债接近，安全边际不充分，给观察评级，理想买入区间 95-110 美元。
美国公开市场规模最大、唯一投资级的高端酒店 REIT，资产质量与资本配置过关但行业周期性强、资本开支重、护城河不宽。当前约 22.98 美元股价落在合理内在价值区间中段，安全边际不明显，给观察评级，理想买入区间 18-20 美元。
美国最大的开放式、杂货锚定社区购物中心 REIT，租金现金流稳、负债表强、护城河中等偏强。生意可理解、质量过关，但当前约 24 美元股价对应约 13 倍前瞻 FFO，相对保守内在价值反有溢价，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 18-21 美元。
美国单户独栋住宅租赁 REIT，全资加管理超 10.9 万套，规模、运营与融资优势真实，但利率与成本敏感、增长中速。当前约 29 美元股价对应 17.8 倍 AFFO，大致公允偏贵，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 20-24 美元。
西海岸供给受限市场的高质量公寓 REIT，资产与运营优于多数同业，但现价约 272.64 美元处于合理区间中部，安全边际不足，列入观察名单。
美国/海外宏塔租赁 REIT，站址租赁占分部经营利润 97.9%，护城河真实但当前 204.62 美元缺乏安全边际；中性内在价值约 188 美元，理想买入 150-170 美元，评级观察。
美国核心沿海公寓 REIT，资产质量高、现金流稳健；AVB 合并已公告。评级观察——当前 66 美元接近合理估值，安全边际不够厚，理想买入 56-61 美元。
美加体验型地产 REIT 持有 Caesars/MGM/Venetian 等地标博彩物业，超长 triple-net 净租赁。28.63 美元约 11.7 倍 2026 AFFO，分红率约 6.3%，理想买入区间 25-29 美元。
美国最大自助仓储管理公司，2026Q1 同店 NOI +1.2% 已从供给压力期回升；股息率 4.5% 与 10 年美债打平，144 美元现价位于合理区间中段略偏上，合理买入区间 110-125 美元。
从存档龙头转型数据中心+ALM 混合 REIT,留存率 98%、数据中心利润率 51.8% 质量过硬;但 GAAP FCF 为负 10 亿、杠杆 4.8x,当前 128 美元安全边际不明显,理想买入 85-100 美元。
美国医疗/养老地产 REIT，1409 物业，SHOP 同店 NOI 同比 +15.4%、入住率 90.4%；保守 Owner Earnings yield 仅 3.4%，当前 88.37 美元落在乐观区间上沿。
全球第六大 REIT，15571 处物业、98.9% 出租率；62 美元在合理区间中部偏上，理想买入 48-55；高质量但安全边际不厚。
美国最大自助仓储 REIT，3,176 设施；305 美元已 price in 高质量、隐含 cap rate 4.5%，理想买入 230-260。
全球数据中心 REIT 龙头,Q1 2026 backlog 18 亿美元、在建 1169MW 且 61% 预租;但当前 23.9x 2026 Core FFO、保守 Owner Earnings 倍数 32.8x,股息率 2.54% 低于 10 年期美债 4.555%。理想买入 135-155 美元,当前 192 美元安全边际不足。
美国最大高质量零售地产 REIT，A/A3 评级、93.8% 固息债、occupancy 96%；当前 204.41 美元位于合理区间中上部，股息率 4.4% 反低于 10Y 美债，安全边际不厚，给持有评级。
全球中立数据中心 REIT，2025 年经常性收入占比 94.8%、互联连接 50 万+；但报表 FCF 长期被扩张资本开支压负，前瞻 AFFO 倍数约 25.3x、股息率 1.9% 低于美债，理想买入 700-850 美元。
全球物流地产龙头，13 亿平方英尺、2350 亿美元 AUM、4.8x 杠杆，2025 年 AFFO 43.35 亿美元。当前股价 145.90 美元已落在乐观价值带，owner earnings yield 仅 3.0%，低于美债 10Y，安全边际不充分。
senior housing+医疗地产平台抓住老龄化需求，但 216.17 美元 P/NFFO 34 倍已提前买乐观情景；2026 say-on-pay 未获通过提示治理需跟踪。
门户城市 Class A 办公 REIT。60.29 美元对应 Price/FFO 8.87x、PB 1.86x、股息率 4.64%。资产质量优于行业，但需求重估 + 资本开支仍压自由现金流；理想买入价 40-48 美元。
美国唯一公开上市纯塔类资产 REIT，2026-05-01 完成 Fiber / Small Cell 剥离。91.46 美元 / 市值 399.7 亿已部分反映去杠杆 + 重估预期；合理区间 75-90，理想买入 70-80 美元。
AvalonBay 高门槛区域公寓 REIT,2025 Core FFO 11.24/股,2026-05-21 公告对等合并 EQR(2.793 股 EQR/AVB);当前 185.65 美元贴近换股平价 184.90,缺巴菲特式厚安全边际。
ARE 生命科学/办公园区 REIT 龙头,2025 经调整 FFO 15.35 亿/9.01 美元/股、经营现金流 14.14 亿;当前 48.37 美元处合理价值带内,occupancy 与资产处置改善验证前可跟踪等待。
AMT 是全球通信塔 REIT 龙头,前瞻 P/AFFO 16.8x、EV/EBITDA 16.9x、净杠杆 4.9x;当前 183.85 美元处合理价值区间中部,公平价格而非低估,缺 20-25% 安全边际。
美国西海岸高品质办公/生命科学 REIT，现金流真实、股息率约 6.5%，但入住率不足 80%、行业逆风未消，当前价缺乏安全边际。评级：观察。